Статья. Правовой режим самовольной пристройки.

На сегодняшний момент все большую актуальность приобретает проблема правомерности возведения пристроек( жилая комната, веранда и т.д). Под пристройкой понимается жилое или нежилое помещение, которое сооружается вокруг дома, то есть вплотную к нему.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, лицо, которое осуществило самовольную пристройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не имеет права распоряжаться строением, то есть не имеет права продать, сдать в аренду, совершить иные сделки. Пристройка подлежит сносу лицом, осуществившем ее или за его счет, за исключением случаев, когда право собственности на пристройку признается судом или в установленном законодательством порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором осуществлена пристройка.

Закон предусматривает такой способ приобритения права собственности, как приобретательская давность, под которой понимается ситуация, когда лицо не является собственником имущества, но добросовестно и долгосрочно владеет им, как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет. В этом случае оно приобретает право собственности на это имущество. Но нужно учесть, что данное правило не распространяется на пристройку, так как судебная практика исходит из того, что такое непрервыное владение не является добросовестным, ведь лицо, возводившее пристройку, заранее знало или должно было знать, что действует незаконно.

Можно выделить несколько условий признания права собственности на самовольную постройку:

1. Постройка не должна нарушать права и интересы других лиц, угрожать жизни и здоровью граждан.
2. Лицо, обратившееся в суд о признании права собственности на постройку должно иметь в собственности земельный участок, на котором расположена постройка.
3. Данная постройка не находиться в чьей-либо собственности.

Исковое заявление о признании права собственности, как правило, подается по месту нахождения постройки, так как постройка признается объектом, прочно связанным с землей.

При решении вопроса об установлении права собственности на постройку суд должен установить факт осуществления лицом действий по получению необходимых разрешений. Право собственности будет закреплено только в том случае, если будет доказано, что уполномоченный орган  отказал в выдаче соответствующего разрешения на строительство или акта ввода в эксплуатацию.

К исковому заявлению необходимо будет приложить следующий пакет документов:

— документы, подтверждающие сам факт возведения строения. Это могут быть: договоры подряда и акты приема-передачи работ, квитанции о расходах, понесенные на строительство.

— документы, отражающие то, что третьи лица не имеют прав на данный объект. Например, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

— техническое описание самовольной постройки и ее адрес.

— доказательства соответствия строения противопожарным, экологическим, техническим и санитарно-эпидемиологическим нормам (заключения эксперта или компетентных органов).

— документы, подтверждающие факт того, что постройка не затрагивает права и интересы иных лиц.

— отказ муниципального образования в выдаче разрешения на строительства или акта ввода в эксплуатацию.

Следует иметь в виду, что данный перечень не является исчерпывающим и может быть расширен в зависимости от конкретного случая.

На практике часто возникает ситуации признания права собственности на самовольную постройку, строительство которой не завершено. Так как незавершенный объект строительства является результатом строительной деятельности и признается гражданским законодательством недвижимой вещью, то за ним может быть признано право собственности как на самовольную постройку. Но это не дает гарантий, что в будущем данный объект не будет признан самовольной постройкой и не повлечет за собой снос. Может случиться, что на момент вынесения решения суда незаконченная самовольная постройка не создавала угрозы для жизни и здоровья иных граждан, а в дальнейшем с завершением строительства были нарушены нормы и правила, что повлекло за собой появление недостатков в построенном объекте. В таком случае заинтересованные лица имеют право на обращение в суд с иском о сносе самовольной постройки.

Статью подготовил консультант КРОО «Конгресс «МИР».